Alquileres: balance a un año del DNU

La desregulación del mercado de alquileres fue una de las primeras medidas del actual Gobierno nacional y era muy esperada por el sector. Cómo está el sector de rentas hoy.

La Ley de alquileres está a punto de cumplir un año de “fallecimiento” ya que el 10 de diciembre de 2023 una de las primeras cosas del entonces flamante presidente electo, Javier Milei, fue derogarla vía Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). En este contexto, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Eduardo Rosta, realizó un balance de este mercado luego de casi 12 meses de desregulación real. Con la consecuencia casi inmediata de un aumento en la oferta, la deuda pendiente todavía está en los precios ya que hasta dentro de poco tiempo, habrá familias que deberán pagar ajustes por encima del 200% en diciembre. Pese a que el fuerte aumento anual en los contratos de alquileres debería comenzar a caer a partir de enero debido a que casi todo lo firmado luego de esa fecha ya se comenzaron con ajustes parciales.

De este modo, las subas han comenzado a ser paulatinas y no tan altas de manera anual. Por otra parte, la baja de la inflación también ha servido para que el ajuste de los alquileres –si bien alto- haya bajado a medida que pasa el año. En este marco, el informe   de noviembre de Inmodata destacó que en diciembre se prevé un incremento de 208% en los alquileres que deben renovar. Se trata de la cuarta baja mensual de esta suba que hasta hace poco rozaba el 300%. El informe realizado por el corredor inmobiliario Andi Landa, agregó que el pico máximo de m2 en alquiler se dio en tipología departamentos durante el mes de septiembre 2024. En el noveno mes del año se había registrado un crecimiento de 412% con respecto a diciembre de 2023. En tanto, este punto máximo en lo que a casas respecta se dio en julio con un crecimiento de 366% con relación al último mes del año pasado.

A raíz de este aniversario, Eduardo Rosta conversó con Actividad Económica y explicó que desde el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) la oferta de inmuebles en general del creció en torno al 300%. Hay que recordar que esta era muy limitada y casi inexistente. También ofreció otros detalles sobre el mercado en general, su proyección y cuáles son los puntos clave a tener en cuenta tanto para inquilinos como para propietarios.

_Creció la oferta, ¿pero cómo está con relación a la demanda?

_En esa oferta la demanda no se empata, no se termina de equilibrar porque en las distintas regiones hay diferencias con lo que la gente pide o necesita. Por ejemplo, Ciudad encabeza el mayor nivel de oferta, le siguen Godoy Cruz, Guaymallén, Luján y Las Heras. El tema es que la mayor demanda de departamentos está en Ciudad y algunos pocos en Godoy Cruz. En tanto, las tendencias en casas es ir hacia el Sur por lo que se busca más en Luján y Maipú.

_Luego de la desregulación, ¿qué tipo de contratos predominan?

_El 90% de los contratos se hacen a dos años con actualizaciones cuatrimestrales en líneas generales aunque algunos prefieren actualizar cada tres meses. El índice que más se utiliza para esto es el Índice de Contratos de Locación (ICL) seguido del de Precios al Consumidor (IPC). Luego, hay otras mediciones como la de la Cámara de la Construcción (CAC) o del Centro de Ingenieros, pero se utilizan menos. En el área comercial, a veces se toma de referencia el valor de un vehículo o se calcula una polinómica a partir del precio del hierro, por ejemplo. Aquí el abanico es más amplio, pero lo que se busca es preservar el poder adquisitivo de ambas partes.

_¿Qué criterios priman a la hora de tasar un alquiler?

_Para tasar un alquiler existen muchas variables a considerar como la cercanía o no a universidades cuando son departamentos para estudiantes, por ejemplo. Otro punto es si tiene amenities o servicios de seguridad. También es importante la ubicación en el sentido de que esté cerca de paradas de transporte público y de centros comerciales.

_Supongo que no es un dato menor, pero ¿cuánto influye la cantidad de metros cuadrados a la hora de tasar una propiedad?

_No hay relación directa ni fija entre la cantidad de metros de la propiedad con el canon locativo. Esto suele estar más relacionado con bienes y servicios complementarios al inmueble.  No quiere decir que tengan que estar dentro del edificio, pero sí con lo que mencionaba recién como buena conectividad y menores gastos asociados a la vida. Si estás cerca de los puntos de interés, la vida se facilita y por eso se demandan más los inmuebles con estas características.

_¿Cuáles son los requisitos que se piden para alquilar?

_Los requisitos para alquilar son los mismos de siempre. En el 80% de los casos se solicita un garante con una propiedad y dos con bono de sueldo. Hay quienes también aceptan monotributo. Algo que se ha comenzado a utilizar más son los seguros de caución para quienes no pueden conseguir este tipo de garantías.

_¿En cuánto hay que pensar a la hora de iniciar un alquiler?

_Más allá de los valores promedio, el costo de entrar es el mes de alquiler inicial, el mes de depósito y los honorarios de la inmobiliaria que es del 2,5% del  monto total del contrato; lo que en general implica menos de un mes completo.  

_¿Cómo está la situación de los alquileres temporarios hoy?

_Se han reducido mucho. En general han estado siempre entre un 3% y un 4% de la oferta y ahora esa cifra está cerca del 1,5%. Con el tipo de cambio, han ingresado menos turistas lo que ha ido en contra de este formato. Además, al haber desaparecido el plazo mínimo de alquiler, muchas viviendas se alquilan por 30 días o por un par de meses por lo que el mercado del temporal se ha achicado y al menos por el momento tiende a desaparecer.