Alquileres: precios bajos y mercado quieto

Con el mercado liberado, crece la competencia para los propietarios que igual ganaron en rentabilidad. Valores promedios y la situación del sector de compra-venta.

El mercado inmobiliario está en un momento particular. Por un lado, los alquileres se encuentran relativamente estables en cuanto a precios y oferta. De hecho, mientras hace más de un año y medio había vacancia cero, en la actualidad las propiedades tardan un promedio de 30, 90 y hasta 120 días en encontrar al inquilino adecuado. Esta situación se contrapone a un mercado de venta y compra de inmuebles que se ha dinamizado en pos de precios todavía bajos en comparación con los históricos y diversos “anabólicos” para el sector. 

Según el informe Inmodata que realiza Andi Landa con datos recabados del portal Inmoup a partir de septiembre se prevé un aumento  del 50,36% en los alquileres habitacionales por Índice de Contratos de Locación (ICL). En otras palabras, si con el contrato anterior se pagaba $400.000 por mes, se debe  actualizar el monto a $601.000. “El aumento máximo de agosto fue de 247%”, precisó el informe que muestra cómo, pese al salto se trata de una baja paulatina en los ajustes mensuales desde diciembre de 2023. 

Luego de la renovación del contrato, la mayoría de los alquileres se actualizan cada 4 meses por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que ha tenido una suba más moderada que la del ICL. Silvio Gigli, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, destacó que los precios relativamente chatos del mercado locativo, se debe al a situación económica. “El aumento del costo de vida ha influido en que muchos decidan compartir espacio o volver a la casa de los padres”, expresó el profesional. Como resultado, el tiempo de vacancia, es decir, el periodo que una propiedad permanece desocupada, se ha triplicado. 

En agosto la oferta de casas en alquiler experimentó un crecimiento del 4,25%, liderada por Godoy Cruz y Maipú, con un aumento del 14% en este segmento. Con relación a los departamentos para la renta, se registró una caída del 1,62%, con un desplome del 24,44% en Las Heras, situación que se debe a una sobreoferta previa con buena demanda en meses anteriores debido a precios más bajos de manera relativa.

En tanto, Luján, se destacó por un crecimiento del 10,71% en su oferta de departamentos para alquilar mientras que en el Gran Mendoza y dentro del total, la Ciudad es la que lideró la oferta tanto en casas como en departamentos.  Andi Landa explicó que los precios de los alquileres se han mantenido relativamente estables y que hasta se han contraído en comparación con la inflación.  

Precios promedio

En este combo, los propietarios se encuentran en una situación con doble cara. Por un lado, debido a la posibilidad de ajustar los precios por la inflación cada tres o cuatro meses han ganado en rentabilidad. Por el otro, deben ser muy precisos a la hora de fijar el valor de su propiedad ya que si se exceden, pierden bastante tiempo antes de poder alquilar la propiedad con las pérdidas que implica mantener una vivienda vacía. Hay que tener en cuenta que la caída del turismo y la mejora en las ganancias de los alquileres comunes impactó en la baja de la cantidad de temporarios y nutrió la oferta del resto. 

El informe de Landa realizó un valor promedio de los alquileres en la actualidad según los distintos departamentos del Gran Mendoza. El top de los más caros lo encabezan Ciudad y Guaymallén con precios por mes de $550.000 y $530.000, respectivamente. Le sigue Godoy Cruz con valores en torno a los $510.000 y después están: Luján ($500.000), Maipú (450.000) y Las Heras ($410.000). 

A partir de la calculadora de salarios Juan Vega y en función de un salario estándar de empleado de comercio, también se calculó cuánto necesitan trabajar los inquilinos para poder pagar el alquiler. Así, una pareja de empleados de este rubro debe trabajar 8,21 días para abonar un alquiler estándar de un departamento de dos habitaciones y cochera en capital al valor de unos $550.000 por mes. En tanto, precisará el doble de tiempo (16,43 días) para rentar un departamento de lujo que posea dos habitaciones, cochera, amenities y seguridad. El valor promedio para este tipo de propiedades es de $1.100.000.  

Qué pasa con las ventas

Así, el tiempo que hoy se puede tardar en alquilar una propiedad, contrasta con el mayor dinamismo del mercado de compra-venta. De este modo, las casas publicadas y vendidas duran menos tiempo en cartelera y ha habido una baja considerable durante este tiempo. Silvio Gigli, destacó que el Gobierno nacional ha tomado diversas medidas para impulsar al sector. En este combo, por ahora se ha visto favorecida la compra de inmuebles usados en contraposición de la construcción de los nuevos por un tema de precios. 

“El impulso a créditos hipotecarios, el blanqueo de divisas e inmuebles y la reparación histórica para los dólares debajo del colchón han incrementado el nivel de cierre de operaciones en forma paulatina”, destacó Gigli. El informe de Inmodata destacó también que la venta de inmuebles suma cada vez mayor cantidad de metros cuadrados. Así, la oferta de casas subió 2,87% en agosto con respecto a julio mientras que en departamentos  creció 0,62%. 

Esta baja de los tiempos de publicación de una propiedad en venta también se relaciona con el incremento del 600% de la cantidad de hipotecas otorgadas con relación a 2024. Del mismo modo, la cantidad de propiedades apta crédito tuvieron un incremento del 90% en la medición interanual. Este crecimiento en los préstamos bancarios es importante, pero no deja de ser poco para poder reactivar verdaderamente el mercado. 

A pocos meses de las elecciones, el mercado ha empezado a frenarse por dos motivos. El primero tiene que ver con la suba de tasas del Gobierno con el fin de mantener la inflación a raya con el consiguiente encarecimiento del crédito. El segundo es que casi todos los créditos se restringen al Banco Nación (BNA) ya que el resto viene con tasas altas desde hace varios meses, lo que muestra poco interés de las entidades por este sector.  El tercer motivo de incertidumbre está atado a la suba del dólar y la demora entre la preaprobación y otorgación definitiva de un crédito. Esto puede implicar pérdidas en la cantidad de dólares que finalmente se consiguen, que obligan a nuevas negociaciones.