Con la baja de la inflación, ¿qué está pasando con los alquileres?
El incremento sostenido de la oferta está posibilitando la negociación entre propietarios e inquilinos. Los créditos hipotecarios y el blanqueo ofrecen perspectivas alentadoras.
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia, asegura que el mercado de alquileres está pasando por un buen momento, porque la oferta se ha ampliado considerablemente desde que se derogó la ley que regulaba el sector. Esto implica que los inquilinos tienen la posibilidad de negociar, algo que no sucedía hasta diciembre del año pasado.
En el último tiempo, las actualizaciones del monto de los alquileres por el ICL (Índice de Contratos de Locación, que publica el Banco Central) están arrojando porcentajes más altos que si se hubiera optado por el IPC. Desde el sector inmobiliario se insistía con que se tomara el ICL en los contratos, por considerar que era más equitativo, ya que no sólo sigue la evolución de la inflación -que el año pasado y los primeros meses de 2024 era muy alta-, sino también la de los salarios (Ripte), que en 2023 quedaron unos 30 puntos por detrás.
Sin embargo, en los últimos meses, la suba de los precios ha ido desacelerando y los salarios han tenido una variación superior a la del IPC, que lleva al ICL a ser más alto. Esto ha provocado que, en ciertos casos, el ajuste que arroja el índice eleva el monto mensual por encima del valor de mercado, lo que ha llevado a que se produzcan negociaciones.
Así, quien firmó un contrato en enero, con un monto inicial de $200.000 y acordó actualizaciones cuatrimestrales por ICL, se encontró con que la primera, en mayo, le elevó el canon mensual a $334.413 (+67,21%) y la segunda, que le tocará en septiembre, le llevará el importe a $487.179 (+45,68%).
En cambio, si el valor del alquiler hubiera sido también de $200.000, pero el índice tomado para la actualización fuera el IPC, el primer ajuste, en mayo, hubiera llevado esa suma a $330.026 (+65,01%). Pero la segunda suba, en septiembre, sería muy inferior, del 17,9%, lo que llevaría el monto a $389.112 ($98.067 de diferencia).
Negociaciones
Rosta rescató que los propietarios que antes insistían en el IPC para cubrirse ante la inflación eran considerados inflexibles. Mientras que los que aceptaron el ICL tenían una conciencia más colaborativa, lo que ha permitido que ahora se esté llegando a acuerdos que contemplen un canon más relacionado con las posibilidades de pago del inquilino. En algunos casos, detalló, se aumenta el plazo y, en lugar de ajustar a los tres o cuatro meses, se extiende a seis; en otros, se revisan los valores de mercado y se ajusta el monto; e, incluso, se cambia el índice por el IPC.
Sumó que, en el 80% a 90% de los casos se está pudiendo llegar a estas soluciones, precisamente porque existe más oferta y el dueño entiende que la propiedad no vale eso, cuando ve que, dos pisos más abajo, por el mismo tipo de departamento, están pidiendo $80 mil a $100 mil menos.
“Esta liberación que se generó en el mercado y el aumento de la oferta está dando los frutos que decíamos”, planteó recordando la insistencia del sector inmobiliario sobre la necesidad de derogar una ley que había hecho que muchos propietarios retiraran sus propiedades del mercado locativo y las pusieran a la venta, lo que redujo a un mínimo las viviendas que se alquilaban.
Sigue creciendo la oferta
El titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios manifestó que, si bien pensaban que ya se había alcanzado un número razonable de propiedades en alquiler, la oferta sigue creciendo. Esto, porque, como el esquema de contratación se ha vuelto más dinámico -a partir del libre acuerdo entre las partes-, los inmuebles pueden seguir en venta y alquilarse entre tanto.
“Los propietarios ya no tienen tanta urgencia para vender las propiedades y pueden lograr una renta. Prefieren sostener el alquiler”, detalló. Esto, porque se puede pactar con el inquilino la cesión del contrato si quien compra el inmueble es un inversor. Y en caso de que el comprador quiera ocupar la vivienda, se establece una indemnización por la rescisión, equivalente a tres meses de alquiler, y se brinda un plazo de 60 a 90 días para desocupar la propiedad. Pero lo fundamental, señaló, es que el inquilino sabe que va a poder encontrar otra propiedad para alquilar.
Créditos y blanqueo
En cuanto al mercado de compraventa, Rosta explicó que los créditos hipotecarios están empezando a traccionar las ventas de propiedades, aunque de modo muy incipiente. Precisó que los que más interesados son personas entre 35 y 45 años, que quieren comprar su primera vivienda.
Si bien el 90% de los que consultan en los bancos califican, en muchos casos todavía no cuentan con el 30% de ahorro que necesitan -los préstamos, en general, financian el 70% del valor del inmueble- y algunos están acomodando la categoría del monotributo para tener una mejor relación cuota-ingresos (y las entidades piden un mínimo de tres meses desde el cambio).
La situación es distinta para quienes quieren acceder a un crédito para comprar una segunda vivienda, ya que están buscando oportunidades. Rosta consideró que la ley de blanqueo va a generar un movimiento importante, ya que existe la posibilidad de blanquear, a tasa 0, hasta US$ 100 mil, cuando entre el 70 y el 80% de los inmuebles a la venta están en el rango de US$ 70 mil a US$ 80 mil. “Va a generar una dinamización del mercado muy importante y un gran porcentaje de esas viviendas se va a alquilar”, avizoró.
Añadió que también se va a poder comprar en pozo, lo que ha generado entusiasmo en los desarrolladores, sobre la posibilidad de captar inversores para proyectos más pequeños, como dúplex o complejos de departamentos.
Con la baja de la inflación, ¿qué está pasando con los alquileres?
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, explicó que las actualizaciones por ICL han elevado mucho el porcentaje de ajuste.
En el último tiempo, las actualizaciones del monto de los alquileres por el Índice de Contratos de Locación (que publica el Banco Central) están arrojando porcentajes más altos que si se hubiera optado por el IPC. Esto, porque la inflación ha ido desacelerando y los salarios han tenido una variación superior, que lleva al ICL a ser más alto.
Así, quien firmó un contrato en enero, con un monto inicial de $200.000 y acordó actualizaciones cuatrimestrales por ICL, se encontró con que la primera, en mayo, le elevó el canon mensual a $334.413 (+67,21%) y la segunda, que le tocará en septiembre, le llevará el importe a $487.179 (+45,68%).
En cambio, si el valor del alquiler hubiera sido también de $200.000, pero el índice tomado para la actualización fuera el IPC, el primer ajuste, en mayo, hubiera llevado esa suma a $330.026 (+65,01%). Pero la segunda suba, en septiembre, sería muy inferior, del 17,9%, lo que llevaría el monto a $389.112 ($98.067 de diferencia).
Rosta rescató que en el 80% a 90% de los casos se está pudiendo negociar. A veces se extiende el plazo y, en lugar de ajustar a los tres o cuatro meses, se opta por seis; en otros, se revisan los valores de mercado y se ajusta el monto; e, incluso, se cambia el índice por el IPC. Subrayó que, como la oferta se ha ampliado considerablemente desde que se derogó la ley que regulaba el sector, los inquilinos hoy tienen más opciones para elegir.
Qué impacto tendrán los créditos y el blanqueo de capitales en el mercado inmobiliario
La oferta de inmuebles en alquiler creció con la derogación de la ley y se espera que la tendencia se mantenga con estas medidas, como también que se reactive la compraventa.
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia, asegura que el mercado de alquileres está pasando por un buen momento, porque la oferta se ha ampliado considerablemente desde que se derogó la ley que regulaba el sector. Esto implica que los inquilinos tienen la posibilidad de negociar, algo que no sucedía hasta diciembre del año pasado.
En cuanto al mercado de compraventa, explicó que los créditos hipotecarios están empezando a traccionar las ventas de propiedades, aunque de modo muy incipiente. Precisó que los que más interesados son personas entre 35 y 45 años, que quieren comprar su primera vivienda.
Si bien el 90% de los que consultan en los bancos califican, en muchos casos todavía no cuentan con el 30% de ahorro que necesitan -los préstamos, en general, financian el 70% del valor del inmueble- y algunos están acomodando la categoría del monotributo para tener una mejor relación cuota-ingresos (y las entidades piden un mínimo de tres meses desde el cambio).
La situación es distinta para quienes quieren acceder a un crédito para comprar una segunda vivienda, ya que están buscando oportunidades. Rosta consideró que la ley de blanqueo va a generar un movimiento importante, ya que existe la posibilidad de blanquear, a tasa 0, hasta US$ 100 mil, cuando entre el 70 y el 80% de los inmuebles a la venta están en el rango de US$ 70 mil a US$ 80 mil. “Va a generar una dinamización del mercado muy importante y un gran porcentaje de esas viviendas se va a alquilar”, avizoró.
Añadió que también se va a poder comprar en pozo, lo que ha generado entusiasmo en los desarrolladores, sobre la posibilidad de captar inversores para proyectos más pequeños, como dúplex o complejos de departamentos.