Propiedades: qué pasa con los alquileres y con las inversiones

El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Eduardo Rosta, explicó cómo afecta la vigencia o no del DNU en el mercado de locación. Proyección de más inversiones en un sector tradicional de resguardo.

Las idas y vueltas en el sector de alquileres que el año pasado tuvieron cambio de ley y que ahora se rigen por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, todavía generan incertidumbre en el sector. Es que tanto entre locadores como entre locatarios persisten las dudas sobre qué pasará con los contratos en medio de las disputas en el Congreso sobre la vigencia o no del DNU. Por este motivo, AENews conversó con el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Eduardo Rosta, quien realizó diversas aclaraciones sobre este tema. El profesional también se refirió a cómo el nuevo contexto nacional impacta en el sector de real estate así como su mirada acerca de las posibilidades que se abren con relación a las inversiones.

Con respecto a los alquileres, Rosta llevó tranquilidad debido a que en la actualidad el DNU sigue vigente hasta tanto no se rechace en la cámara de Diputados de la Nación. No obstante, si esto llegara a suceder, el presidente de los Inmobiliarios de Mendoza estimó que podría salir pronto una ley que derogue la norma que dio de baja el DNU. “Por conversaciones con legisladores, sabemos que hay varios proyectos para dar de baja una ley que fracasó desde todos los puntos de vista”, sostuvo Rosta. En la actualidad, inquilinos y propietarios se rigen por el DNU al tiempo que quienes han firmado contrato durante este tiempo también están amparados bajo dicha norma durante dos años a partir de la rúbrica. Del mismo modo, las firmas que se hicieron el año pasado o el anterior bajo otras normas deben regirse por aquellas hasta que finalice el periodo pactado en su momento.

La aseveración de Rosta tiene que ver con que a partir del DNU la oferta de inmuebles ha mejorado tanto que en la actualidad no solo se han comenzado a ajustar los valores (que se habían disparado por la escasez) sino también las actualizaciones de los contratos. Hace unos meses, se pactaban aumentos trimestrales que ahora, en líneas generales, se han extendido a cuatro meses. Para esto, el índice más utilizado es el de Contratos de Locación (ICL). Aunque el escenario de incertidumbre persistirá hasta tanto no se derogue la ley anterior, lo cierto es que la situación actual favorece contratos en pesos y sin excesos de precios ni requisitos por parte de los propietarios. Debido a esta misma situación, desde el sector descuentan que no se regresará a esquemas previos.

Por qué invertir en ladrillos

En la actualidad, aunque todavía es incipiente, el sector inmobiliario ya ha comenzado a acusar recibo del cambio de aire que, según Rosta, tiene que ver con una mirada de respeto a la propiedad privada que antes estaba en duda. En este marco, se vuelve más apetitosa la inversión en ladrillos como refugio de valor en medio de un tipo de cambio cada vez más quieto y de la inflación en dólares. “Estas variables hacen que las personas busquen otras maneras de resguardarse y las propiedades siempre son una buena opción para preservar el patrimonio y reservar el valor”, explicó Rosta.

Así, con una inflación en dólares y una brecha que se achica, las propiedades vuelven a ser una buena alternativa para reserva de valor, capitalización y renta. “Independientemente de que en los últimos años las rentabilidades han sido bajas no ha sido así con la capitalización”, destacó el especialista. Es que las casas han mantenido su valor y muchas de ellas han mejorado su precio por lo que invertir en ladrillos vuelve a ser una buena alternativa para quienes tienen la posibilidad.

En qué se invierte

Eduardo Rosta destacó que algunos negocios de Real Estate que han aparecido de manera tímida pero sin pausa. Entre ellos, destacó los movimientos de unidades habitacionales de uno y dos dormitorios con destino de vivienda. “Se ve una búsqueda de lotes sobre todo en Godoy Cruz y Ciudad para este tipo de proyectos”, destacó el profesional.

Por otro lado, mientras los años anteriores y en función de las restricciones de la antigua ley de alquileres, se había hecho una apuesta fuerte a la renta temporal. Mucha de ella administrada de manera artesanal o familiar que en la actualidad ha comenzado a migrar a la locación habitacional. En paralelo, han empezado a crecer edificios o complejos específicos para el turismo. “Son propuestas más profesionalizadas de la mano de inversiones privadas importantes con garantías de rentabilidad y una apuesta a diferentes nichos”, comentó Rosta al tiempo que destacó que se trata de un movimiento que crece e interesa cada vez más.

Por último, el presidente del Colegio de Inmobiliarios destacó dos tipos más de inversiones inmobiliarias que son tentadoras y que se ven. Una es la construcción y alquiler de street centers en las cercanías de los barrios privados de Luján; Maipú y Godoy cruz. La otra son los parques industriales para la construcción de galpones para acopios, logística y distribución. “Es una opción bastante interesante y de rápido desarrollo”, precisó Rosta.

Qué pasará con el crédito hipotecario

Ante la pregunta de cómo podría ayudar el Estado a facilitar el acceso al crédito hipotecario para comprar una primera propiedad, Eduardo Rosta expresó que el Gobierno puede aportar herramientas para que el mercado funcione y prospere. Si se cumple esta apuesta, en poco tiempo se resolvería parte del tema habitacional si bien no de manera definitiva, sí de forma drástica. En especial porque en la actualidad las nuevas tecnologías de la construcción permiten levantar propiedades de entre 40 y 80 metros en seis meses. Para esto es clave la pata municipal para agilizar procesos y, por supuesto, la llegada del crédito hipotecario que no existe desde hace años.

“Un crédito ágil con tasas razonables acordes a lo que el particular puede pagar en referencia con sus ingresos sería un puntapié inicial para resolver  el problema de la primera vivienda”, acotó Rosta. Pero no solo eso sino que también podría aparecer un crédito útil para viviendas volcadas a la locación. Esto en un nuevo contexto cultural en el que a muchos jóvenes no les interesa tener una casa y las personas de más de 50 buscan alternativas para complementar sus ingresos jubilatorios en el futuro. “O sea que tener un crédito hipotecario para segunda vivienda o mercado locativo también sería un punto importante para el desarrollo”, sintetizó Rosta.

Qué pasa con los alquileres

El DNU por ahora está vigente y, si se da de baja, se estima que pronto derogarán la antigua ley.

Con respecto a los alquileres, Rosta llevó tranquilidad debido a que en la actualidad el DNU sigue vigente hasta tanto no se rechace en la cámara de Diputados de la Nación. No obstante, si esto llegara a suceder, el presidente de los Inmobiliarios de Mendoza estimó que podría salir pronto una ley que derogue la norma que dio de baja el DNU. “Por conversaciones con legisladores, sabemos que hay varios proyectos para dar de baja una ley que fracasó desde todos los puntos de vista”, sostuvo Rosta. En la actualidad, inquilinos y propietarios se rigen por el DNU al tiempo que quienes han firmado contrato durante este tiempo también están amparados bajo dicha norma durante dos años a partir de la rúbrica. Del mismo modo, las firmas que se hicieron el año pasado o el anterior bajo otras normas deben regirse por aquellas hasta que finalice el periodo pactado en su momento.

La aseveración de Rosta tiene que ver con que a partir del DNU la oferta de inmuebles ha mejorado tanto que en la actualidad no solo se han comenzado a ajustar los valores (que se habían disparado por la escasez) sino también las actualizaciones de los contratos. Hace unos meses, se pactaban aumentos trimestrales que ahora, en líneas generales, se han extendido a cuatro meses. Para esto, el índice más utilizado es el de Contratos de Locación (ICL). Aunque el escenario de incertidumbre persistirá hasta tanto no se derogue la ley anterior, lo cierto es que la situación actual favorece contratos en pesos y sin excesos de precios ni requisitos por parte de los propietarios. Debido a esta misma situación, desde el sector descuentan que no se regresará a esquemas previos.

Eduardo Rosta, presidente del Colegio Inmobiliarios de Mendoza (Gentileza Eduardo Rosta)

Por qué invertir en ladrillos

La inflación en dólares y los cambios en la política económica hacen que la inversión en propiedades sea apetitosa.

En la actualidad, aunque todavía es incipiente, el sector inmobiliario ya ha comenzado a acusar recibo del cambio de aire que, según Rosta, tiene que ver con una mirada de respeto a la propiedad privada que antes estaba en duda. En este marco, se vuelve más apetitosa la inversión en ladrillos como refugio de valor en medio de un tipo de cambio cada vez más quieto y de la inflación en dólares. “Estas variables hacen que las personas busquen otras maneras de resguardarse y las propiedades siempre son una buena opción para preservar el patrimonio y reservar el valor”, explicó Rosta.

Así, con una inflación en dólares y una brecha que se achica, las propiedades vuelven a ser una buena alternativa para reserva de valor, capitalización y renta. “Independientemente de que en los últimos años las rentabilidades han sido bajas no ha sido así con la capitalización”, destacó el especialista. Es que las casas han mantenido su valor y muchas de ellas han mejorado su precio por lo que invertir en ladrillos vuelve a ser una buena alternativa para quienes tienen la posibilidad.

En qué se invierte

El presidente del Colegio de Inmobiliarios de Mendoza contó cuáles son las inversiones que hoy más se mueven.

Eduardo Rosta destacó que algunos negocios de Real Estate que han aparecido de manera tímida pero sin pausa. Entre ellos, destacó los movimientos de unidades habitacionales de uno y dos dormitorios con destino de vivienda. “Se ve una búsqueda de lotes sobre todo en Godoy Cruz y Ciudad para este tipo de proyectos”, destacó el profesional.

Por otro lado, han empezado a crecer edificios o complejos específicos para el turismo. “Son propuestas más profesionalizadas de la mano de inversiones privadas importantes con garantías de rentabilidad y una apuesta a diferentes nichos”, comentó Rosta al tiempo que destacó que se trata de un movimiento que crece e interesa cada vez más.

Por último, el presidente del Colegio de Inmobiliarios destacó dos tipos más de inversiones inmobiliarias que son tentadoras y que se ven. Una es la construcción y alquiler de street centers en las cercanías de los barrios privados de Luján; Maipú y Godoy cruz. La otra son los parques industriales para la construcción de galpones para acopios, logística y distribución. “Es una opción bastante interesante y de rápido desarrollo”, precisó Rosta.