Se anticipa una recuperación del mercado de compraventa de inmuebles
Aunque las operaciones se han mantenido en niveles bajos desde 2019, Pablo Cocucci, de Cocucci Inmobiliaria, asegura que están esperando una reactivación.
El sector inmobiliario, suelen repetir los corredores públicos, es uno de los más sensibles a la incertidumbre y a las variaciones del tipo de cambio. En los últimos años no sólo ha habido escenarios reiterados de modificación de las reglas de juego, sino también ausencia de créditos inmobiliarios, lo que puso un freno considerable al mercado de la compraventa de propiedades. Sin embargo, Pablo Coccuci, de Cocucci Inmobiliaria, asegura que se avecina una reactivación.
El empresario explicó que el mercado de compraventa sigue traccionando con precios relativamente bajos e ilustró que una propiedad que en 2018 tenía un valor de 100, en 2023 costaba 70 en el mejor de los casos. Detalló que, cuando en las PASO de 2019, el entonces presidente Mauricio Macri perdió frente a Alberto Fernández, los valores de los inmuebles cayeron un 35% o más y se quedaron en esos niveles.
En cuando a las ventas que se siguen realizando, comentó que se vinculan con la movilidad social: los jóvenes que se casan o se van a vivir en pareja, las personas mayores que buscan un lugar más pequeño. También, a quienes vendieron algo en dólares o recibieron una herencia. El empresario expresó que este flujo se ha mantenido, pero fija una base muy baja, y que es con lo que se ha tenido que sustentar el mercado inmobiliario.
Vuelven las hipotecas
Pese a que el contexto actual es restrictivo, Cocucci plantea con entusiasmo que se está en vísperas de una reactivación de la compraventa de inmuebles. Esto, a partir del cambio de rumbo y el ordenamiento de la economía, particularmente con el control de la inflación, más allá de que todavía se sostiene en niveles elevados por la inercia de la suba de precios.
Aunque resaltó que nadie tiene una certeza absoluta, señaló que se está percibiendo una modificación y se avizora una mayor previsibilidad, lo que permite empezar a planificar. Aún más, señaló que los grandes jugadores del mundo de las finanzas consideran que, apenas se establezca la inflación en valores de un dígito, y si no es el segundo semestre será en 2025, volverán los créditos hipotecarios.
El inmobiliario, quien se dedica al negocio de venta de inmuebles desde 1991, explicó que las hipotecas son la palanca financiera que permite que la clase media pueda alcanzar el techo propio, su vivienda, o comprar un terreno para construir. De otra manera, si depende de su salario, el presupuesto de la familia, en el que hay que contemplar un alquiler, suele llevarse buena parte o todos los ingresos mensuales.
La existencia de créditos para vivienda, adelantó, va a activar mucho la compraventa de inmuebles y va a hacer que el mercado de alquileres entre en una meseta, ya que varias de las casas y departamentos que hoy están alquiladas de venderán.
Se debe recordar que, cuando se aprobó la primera modificación de la ley de alquileres, en 2020, que estableció diversas regulaciones en el mercado locativo, un número importante de propiedades fueron retiradas por sus dueños del alquiler para ponerlas en venta. Como las operaciones de este tipo han sido pocas y bastante puntuales en los últimos años, algunas volvieron a ser alquiladas.
Sin embargo, recién con la derogación de esta ley (27751) y la de octubre de 2023 (27.737) por parte del presidente Javier Milei, que permitió retomar la libre negociación entre las partes como base de los contratos de alquileres, la oferta de alquileres se ha ido recuperando, aunque de modo lento, por la incertidumbre de qué sucederá con el DNU. Y algunas de esas propiedades que fueron alquiladas nuevamente, siguen en venta.
Plazos
Cocucci recordó que los créditos hipotecarios movilizaron mucho el mercado inmobiliario durante la convertibilidad, pero que los últimos préstamos de este tipo se otorgaron entre 2016 y 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri. Desde entonces, sólo estuvo disponible el Procrear, que opinó era una opción absolutamente financiada y que termina colaborando con el déficit del Estado.
Explicó que, para que haya opciones de financiamiento bancarias debe existir estabilidad y previsibilidad, además de frenar la emisión monetaria. También, que la inflación esté en niveles controlados. Sobre esto, si bien se prevé una de alrededor del 9% para abril, advirtió que cuando llegue el aumento del gas en mayo, que es un mes en el que empieza a aumentar el consumo de este servicio público, va a tener impacto en el IPC y tal vez haya una nueva suba. Por eso, estima que los créditos hipotecarios podrían volver a partir del segundo semestre.
Inversiones
El empresario inmobiliario comentó que hay inversiones en construcción en marcha en la provincia, pero que en general se trata de desarrolladores mendocinos o de otras partes del país que se dedican a eso y siguen destinando capital a proyectos. Pero la obra privada se concentra en este tipo de emprendimientos, porque la devaluación achicó la brecha entre el dólar oficial y el paralelo, lo que hizo que el valor del metro cuadrado de construcción en la moneda estadounidense se elevara mucho.
Señaló que, el año pasado, el metro tenía un precio de US$ 500 y ahora supera los US$ 800. Además, los presupuestos tienen una vigencia de 15 días. Como contraparte, el metro cuadrado ya construido estaba por encima de los US$ 2400 en 2021 y tres años después alcanza los US$ 1200, por lo que no representa un negocio, ya que se debe tener en cuenta que, como mínimo, hay que esperar unos 18 meses para que la obra se termine.
Qué necesita el mercado de compraventa de inmuebles para reactivarse
Las operaciones se han mantenido en niveles bajos desde 2019. Pablo Cocucci, de Cocucci Inmobiliaria, explica los motivos y qué podría llevar a su reactivación.
El empresario explicó que el mercado de compraventa sigue traccionando con precios relativamente bajos e ilustró que una propiedad que en 2018 tenía un valor de 100, en 2023 costaba 70 en el mejor de los casos. Detalló que, cuando en las PASO de 2019, el entonces presidente Mauricio Macri perdió frente a Alberto Fernández, los valores de los inmuebles cayeron un 35% o más y se quedaron en esos niveles.
En cuando a las ventas que se siguen realizando, comentó que se vinculan con la movilidad social: los jóvenes que se casan o se van a vivir en pareja, las personas mayores que buscan un lugar más pequeño. También, a quienes vendieron algo en dólares o recibieron una herencia. El empresario expresó que este flujo se ha mantenido, pero fija una base muy baja, y que es con lo que se ha tenido que sustentar el mercado inmobiliario.
Pablo Cocucci, quien se dedica al negocio de venta de inmuebles desde 1991, explicó que las hipotecas son la palanca financiera que permite que la clase media pueda alcanzar el techo propio, su vivienda, o comprar un terreno para construir. De otra manera, si depende de su salario, el presupuesto de la familia, en el que hay que contemplar un alquiler, suele llevarse buena parte o todos los ingresos mensuales.
En el segundo semestre podrían volver los créditos hipotecarios
Este financiamiento para acceder a la vivienda propia no ha estado disponible desde 2019, lo que frenó las operaciones de compraventa de propiedades.
Pese a que las ventas de propiedades se mantienen hoy en un nivel mínimo, Pablo Cocucci, de Cocucci Inmobiliario, plantea con entusiasmo que se está en vísperas de una reactivación de la compraventa de inmuebles. Esto, a partir del cambio de rumbo y el ordenamiento de la economía, particularmente con el control de la inflación, que favorecerá el retorno de los créditos hipotecarios.
El empresario recordó que las hipotecas movilizaron mucho el mercado inmobiliario durante la convertibilidad, pero que los últimos préstamos de este tipo se otorgaron entre 2016 y 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri. Desde entonces, sólo estuvo disponible el Procrear, que opinó era una opción absolutamente financiada y que termina colaborando con el déficit del Estado.
Explicó que, para que haya opciones de financiamiento bancarias debe existir estabilidad y previsibilidad, además de frenar la emisión monetaria. También, que la inflación esté en niveles controlados, de menos de un dígito por un tiempo. Por eso, estima que los créditos hipotecarios podrían volver a partir del segundo semestre o en 2025.