Volvieron los créditos hipotecarios: ¿son una opción para el acceso a la vivienda propia?
Aunque han sido celebrados desde diversos sectores, por ahora se reconoce su potencial, pero se espera a ver si terminan resultando una herramienta efectiva.
Después de más de cuatro años sin financiamiento para la vivienda, los últimos días de abril, el Banco Hipotecario anunció una línea de créditos. Al día siguiente se sumó el Ciudad, al otro el Supervielle, después el Del Sol (de Sancor Seguros), el ICBC, el Nación y el Santander. Hasta ahora, son siete las entidades que lanzaron préstamos para la compra, construcción, terminación, ampliación o mejora del hogar a los que pueden acceder los mendocinos.
Aunque las condiciones difieren, se financia un porcentaje del valor total del inmueble, de entre 70% y el 80% para la compra, y de 50% a 60% para la ampliación y mejora. Esto implica que se necesita contar con un ahorro previo. El crédito se otorga en UVAs y se añade una tasa, que varía según cada banco y si el cliente cobra o no el sueldo a través de esa entidad, y oscila entre un 8,5% y un 4,5%. Mientras que el plazo máximo de devolución va de los 20 a los 30 años.
Algo que es importante resaltar es que no sólo se puede pedir un crédito hipotecario para la primera vivienda, sino también para la segunda. Y algunos bancos aceptan como codeudores a padres, hijos y hermanos, lo que facilita el acceso a personas que no cuentan con remuneraciones suficientes (porque la cuota no debe superar el 25% de los ingresos). Por el momento, sólo dos entidades financian la construcción -Hipotecario y Nación- mientras el resto la compra, ampliación, terminación o mejora.
Y el Nación ofrece una novedosa propuesta: los clientes que perciban haberes por el banco pueden poner un tope a la cuota, aplicando al préstamo un ajuste a través del coeficiente de variación salarial (CVS), por un costo adicional del 1,5% anual. Si bien esto podría alentar a aquellos que temen endeudarse en UVAs, se debe aclarar que la diferencia se traslada al final del crédito.
Aunque se trata de una buena noticia, ya que es una alternativa para que la clase media pueda volver a acceder a una vivienda, se debe tener en cuenta que los ingresos mínimos solicitados -entre $800 mil y $1 millón- pueden funcionar como una barrera para muchos; que se podría salvar en aquellos bancos que ofrecen la posibilidad de presentar familiares directos como codeudores.
Por otra parte, muchos se muestran reticentes a tomar un crédito cuyo capital se va actualizando por inflación, ya que los salarios suelen quedarse atrás de la evolución general de los precios (y la experiencia previa de los deudores UVA de 2017 y 2018 resulta desalentadora).
Desde el banco Supervielle indicaron que estiman que más del 10% de los préstamos hipotecarios que otorguen van a ser adjudicados en la provincia. “Por eso, vamos a tener una presencia importante. No solo porque somos el principal banco privado de Mendoza, sino también porque entendemos el impacto positivo que estos préstamos tienen en la economía local. Desde la estimulación del mercado inmobiliario hasta el impulso en la industria de la construcción, estamos comprometidos a contribuir al crecimiento y desarrollo de la economía mendocina, que tanto nos importa”, señalaron.
Efecto en el mercado inmobiliario
Uno de los sectores que celebró el retorno de los créditos hipotecarios fue el inmobiliario. Es que el mercado de compraventa de inmuebles ha tenido un movimiento mínimo desde fines de 2018, cuando desapareció esta opción de financiamiento. Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, resaltó que, por ahora, tienen expectativas y algunas consultas, pero que todavía están analizando el potencial que tiene esta opción.
Explicó que, lo que están viendo hasta ahora, es que la gente opina que la alternativa más conveniente es la de un préstamo a 10 o 15 años, y no tanto a 20 o 30, que es el plazo máximo que ofrecen las entidades bancarias.
Rosta resaltó que la oferta de financiamiento ha tenido una respuesta favorable por parte de los desarrolladores inmobiliarios y han aumentado mucho las consultas por terrenos para construir edificios para clase media. En este sentido, destacó que hay expectativa de poder financiar la venta en pozo, hasta cubrir un 25 a 30%, y que el saldo se resuelva a través de una hipoteca para que el privado pueda terminar comprando el inmueble, mientras la empresa cobra la obra a 18 o 20 meses. Esta, subrayó, podría ser una herramienta potenciadora sumamente interesante, no sólo para el mercado inmobiliario, sino también para el sector de la construcción.
Impacto en la construcción
Las empresas constructoras están atravesando una situación crítica, con la paralización de las obras públicas que se desarrollan con financiamiento de Nación por la falta de pago, desde octubre del año pasado. Y los proyectos del Estado provincial, si bien no se interrumpieron, han tenido un freno importante en el ritmo y sólo se están terminando los que venían en ejecución (habrá que ver qué se decide hacer con los US$ 1.023 millones de los fondos de Portezuelo).
Con respecto a las obras privadas, aunque hay algunos emprendimientos importantes en ejecución por parte de desarrolladores, el resto se ha ralentizado, ya que el precio de los materiales subió bastante por encima de la inflación, lo que elevó el valor del metro cuadrado construido en dólares, e hizo que los particulares estén esperando mejores condiciones.
Dalmiro Barbeito, presidente de la Cámara de Empresas Constructoras Independientes de Mendoza, comentó que ven con muy buenos ojos que se rehabiliten los créditos hipotecarios, ya que existe una demanda insatisfecha de metros cuadrados habitacionales que, si la macroeconomía se estabiliza, podría favorecer una reactivación importante.
Sumó que las empresas van a invertir, porque van a poder vender los inmuebles a un segmento que estaba excluido, porque no podía acceder a una vivienda. Y planteó que hay varios proyectos de construcción por iniciarse y, con este financiamiento, van a tener la posibilidad de hacer un buen negocio, porque van a encontrar clientes.
De todos modos, resaltó que no esperan un efecto inmediato, porque hace menos de un mes que los bancos lanzaron estos préstamos hipotecarios y, en general, las tasas están bajando mucho, ya que han pasado de estar por encima del 100% (para otro tipo de créditos) al 30 a 40%, que todavía es alto. Barbeito consideró que es probable que la repercusión rápida se dé en el mercado inmobiliario y que, recién en el mediano plazo, empiece a activarse “la rueda virtuosa que tiene la construcción”.
Volvieron los créditos hipotecarios: ¿son una opción para el acceso a la vivienda propia?
Aunque han sido celebrados desde diversos sectores, por ahora se reconoce su potencial, pero se espera a ver si terminan resultando una herramienta efectiva.
Después de más de cuatro años sin financiamiento para la vivienda, los últimos días de abril, el Banco Hipotecario anunció una línea de créditos. Luego se sumaron el Ciudad, el Supervielle, el Del Sol, el ICBC, el Nación y el Santander. Hasta ahora, son siete las entidades que lanzaron préstamos para la compra, construcción, terminación, ampliación o mejora del hogar a los que pueden acceder los mendocinos.
En general, se financia entre 70% y el 80% del valor total del inmueble para la compra, y de 50% a 60% para la ampliación y mejora. Esto implica que se necesita contar con un ahorro previo. El crédito se otorga en UVAs y se añade una tasa, que varía según cada banco -y si el cliente cobra o no el sueldo a través de esa entidad-, y oscila entre un 8,5% y un 4,5%. Mientras que el plazo máximo de devolución va de los 20 a los 30 años.
No sólo se puede pedir un crédito hipotecario para la primera vivienda, sino también para la segunda. Y algunos bancos aceptan como codeudores a padres, hijos y hermanos, lo que facilita el acceso (la cuota no debe superar el 25% de los ingresos). Sólo dos entidades financian la construcción -Hipotecario y Nación- mientras el resto la compra, ampliación, terminación o mejora.
Aunque se trata de una buena noticia, ya que es una alternativa para que la clase media acceda a la vivienda propia, los ingresos mínimos solicitados -entre $800 mil y $1 millón- pueden funcionar como una barrera para muchos; que se podría salvar en aquellos bancos que ofrecen la posibilidad de presentar familiares directos como codeudores.
Por otra parte, muchos se muestran reticentes a tomar un crédito cuyo capital se va actualizando por inflación, ya que los salarios suelen quedarse atrás de la evolución general de los precios (y la experiencia previa de los deudores UVA de 2017 y 2018 resulta desalentadora).
Qué efecto están teniendo los créditos hipotecarios en el mercado inmobiliario
El lanzamiento de esta opción de financiamiento por parte de los bancos ha activado las consultas para comprar inmuebles por parte de un grupo determinado.
Uno de los sectores que celebró el retorno de los créditos hipotecarios fue el inmobiliario. Es que el mercado de compraventa de inmuebles ha tenido un movimiento mínimo desde fines de 2018, cuando desapareció esta opción de financiamiento. Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, resaltó que, por ahora, tienen expectativas y algunas consultas, pero que todavía están analizando el potencial que tiene esta opción.
Explicó que, lo que están viendo es que la gente opina que la alternativa más conveniente es la de un préstamo a 10 o 15 años, y no tanto a 20 o 30, que es el plazo máximo que ofrecen las entidades bancarias.
Rosta resaltó que la oferta de financiamiento ha tenido una respuesta favorable por parte de los desarrolladores inmobiliarios y han aumentado mucho las consultas por terrenos para construir edificios para clase media. En este sentido, destacó que hay expectativa de poder financiar la venta en pozo, hasta cubrir un 25 a 30%, y que el saldo se resuelva a través de una hipoteca para que el privado pueda terminar comprando el inmueble, mientras la empresa cobra la obra a 18 o 20 meses. Esta, subrayó, podría ser una herramienta potenciadora sumamente interesante, no sólo para el mercado inmobiliario, sino también para el sector de la construcción.
El retorno de las hipotecas podría reactivar el sector de la construcción
Con la obra pública nacional paralizada y la provincial ralentizada, el financiamiento ofrecería la posibilidad de responder a la demanda de viviendas para clase media.
Las empresas constructoras están atravesando una situación crítica, con la paralización de las obras públicas que se desarrollan con financiamiento de Nación por la falta de pago. Y los proyectos del Estado provincial, si bien no se interrumpieron, han tenido un freno importante en el ritmo y sólo se están terminando los que venían en ejecución.
Con respecto a las obras privadas, aunque hay algunos emprendimientos importantes en ejecución por parte de desarrolladores, el resto se ha ralentizado, ya que el precio de los materiales subió bastante por encima de la inflación, lo que elevó el valor del metro cuadrado construido en dólares, e hizo que los particulares estén esperando mejores condiciones.
Dalmiro Barbeito, presidente de la Cámara de Empresas Constructoras Independientes de Mendoza, comentó que ven con muy buenos ojos que se rehabiliten los créditos hipotecarios, ya que existe una demanda insatisfecha de metros cuadrados habitacionales que, si la macroeconomía se estabiliza, podría favorecer una reactivación importante.
Sumó que las empresas van a invertir, porque van a poder vender los inmuebles a un segmento que estaba excluido, el de la clase media, porque no podía acceder a una vivienda. Y planteó que hay varios proyectos de construcción por iniciarse y, con este financiamiento, van a tener la posibilidad de hacer un buen negocio, porque van a encontrar clientes.
De todos modos, resaltó que no esperan un efecto inmediato y consideró que es probable que la repercusión rápida se dé en el mercado inmobiliario y que, recién en el mediano plazo, empiece a activarse “la rueda virtuosa que tiene la construcción”.